楼市冰封期到来商业地产成资金最佳避风港

时间：2011-01-17 16:35 来源:房教网点击: 次字号:T | T

新政的影响一个月后，终于发挥了其真正的威力。住宅交量每况愈下，跌幅达到了一半左右，亦庄曾经火爆一时的二手房市场，新政后的一个月里只交了两套房。市场的现状让不少投资者对于房产的投资价值产生了质疑，与此同时业内也传出了商业地产或将抬头的预测之声。近日，业内专家和京城多家媒体齐聚亦庄区域内的标杆商业字楼项目BDA国际广场，就“房产新政后，投资何处去——地产新政下投资新方向”举行首个京城楼市新政后的研讨会。北京大学著名经济学家夏业良近日研讨会上表示，尽管目前房地产市场受政策打压严重，但是依然是目前国内最为保险的投资领域。同时不少业内人士认为，目前正是投资商业地产的最佳时间。

　　住宅渐冷商业渐热

　　“楼市新政力度空前，一系列急刹车举措目标直指住宅市场中的投机资本”，第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟近日表示。新政出台后北京住宅市场反应明显，据北京中原市场研究部统计数据显示，5月上半月北京非政策期房住宅总交量仅为2127套，相比4月上半月的5095套下跌幅度达到了58.3%。特别是现房住宅仅交284套，相比4月上半月的910套下跌幅度达到了68.8%。

　　但是与住宅市场的骤然降温形鲜明对比的是，2010年一季度，北京甲级字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租上涨3.4%，2010年4月交面积同比上升68%，交均价上升到每平方米20184元。以亦庄区域内的纯商业字楼项目BDA国际广场为例，新政出台后的一周内，购房者的购买意向和来访数量大幅上涨30%左右。“新政出台后，我们的项目受到的关注率明显增加了，商业地产或许将迎来发展的春天。”BDA国际广场总经理吕茵表示。

　　楼市新政的调让人们再一次把目光投向了商业地产领域。

　　上海张力房地产经纪有限公司总经理张靖宗指出，随着通胀日益加剧，住宅市场投资的受限，投资者的资出路仍是老大难问题，就目前的投资渠道而言，商业地产无疑回报更稳定抗跌性更好。

　　“从去年开始，我就将投资关注方向转向了商业地产，重点关注北京、上海和广州等一线城市”，曾住宅投资市场染指多年的杜媛女士透露，新政针对住宅市场的打击很大，和她一样热衷地产投资的人先后转向商业地产，将字楼和商铺列为投资住宅之后的又一选择。

　　记者了解到，近期市场频传字楼交大单。如盛京银行2.5亿元人民币购买了CBD区域东方梅地亚中心D座1.2万平方米办公物业；中期期货有限公司1.1亿元人民币从嘉都大厦B座；百盛集团11亿购买了位于北三环六万余平米的北京双全大厦；某合资公司于朝外斥资12.21亿购买了朝阳门SOHO 凯恒中心一期2号楼；中信证券购买东二环瑞城中心5.3万平米；联发科技购买中关村融科咨询中心D座3.3万平方米办公物业等等。

　　房企纷纷加码商业地产

　　与市场投资需求同步的是，开发企业近日也将目光纷纷转向商业地产领域。

　　作为亦庄区域内的纯字楼项目，BDA国际广场一直密切关注着行业内的商业地产发展趋势。该项目总经理吕茵介绍，今年以来国内的许多地产龙头企业纷纷加码商业地产。首创置业提出，未的三四年要拿出300亿的资，除了发展自己的主营业务以外，发展综合体的项目，未来的五到十年，把旗下的奥特莱斯增设30家；保利地产也表示未来的三到五年时间内，将所持有的商业物业投资比例增加到30%；地集团也表示今年将会有20%的资流向商业地产投资商业的项目。

　　“欧洲发生融风暴资就往亚洲流，这个是有挤压的效应的，现政策打压住宅市场，那么资也会流向商业地产，包括开发商的资和投资者的资。”张靖宗认为。

　　从目前的形势来看，商业地产“政策风暴”中更显稳定。早前买住宅按揭只需两至三首付，利率则低至基准利率的七折；而商业地产首付一直保持五，利率为1.1倍(2007年927房贷新政规定)，其投入的总额过大，风险性较高，住宅与商业两者相比之下，投资者更倾向于住宅。而现，楼市调控连连出台，二套住房贷款与商业地产一样调至五，三套住房贷款多数银行已暂停发放，商业地产无论置业多寡都从未暂停过贷款发放，其利率也未曾提高。商业地产政策上的稳定性，促使部分专注于住宅领域的投资者转向投资商业地产。

　　住商倒挂严重区域投资正当时

　　按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5到2倍，但是由于这两年住宅炒的比较高，相对价格上涨的也比较高，从去年来讲，地产尤其是北京，涨幅真的非常惊人，出现了商业和住宅形倒挂的现象。就像同一栋楼来说，楼上的住宅和楼下的商铺倒挂达到两到三千。

　　吕茵介绍,北京亦庄,一直以来商务地产都是平稳发展,可以说是没有泡沫。5年前,亦庄的住宅价格与字楼价格相差无几。2010年,亦庄地块住宅产品普遍涨价到每平方米2万元以上了,而字楼价格仅仅每平方米8000元以上。他认为,随着北京市多中心发展战略,势必会造商务中心的外移。目前亦庄区域的办公氛围已经日渐熟,特别是城南计划提出后,该区域的道路交通建设将日趋熟。目前正是投资该区域的最佳时机。